Жилая недвижимость: надежность застройщиков будет расти, но не в одночасье

комментарии
Светлана Шмакова
Фото: Светлана Шмакова
вице-президент ГК «САПСАН»

Портал «Постфактум» продолжает наблюдать за актуальной ситуацией в сфере недвижимости и обсуждать с экспертами отрасли положение дел на рынке. Наш сегодняшний собеседник — Светлана Шмакова, вице-президент ГК «САПСАН».

— Светлана, расскажите, как живется девелоперам в непростой экономической ситуации? Участились ли, на ваш взгляд, в последнее время банкротства застройщиков и заморозка проектов? С чем это связано?

— Риск заморозки проектов и срывов сроков сдачи во многом связан с тем, что темпы строительства изначально рассчитывались в докризисный период, исходя из высоких показателей растущего рынка. В результате, когда объем сделок сократился, некоторые застройщики снизили и темпы строительства. Как следствие, в группе риска в первую очередь оказались девелоперы, не имеющие «подушку безопасности». В отсутствие финансового бэкграунда у них нет возможности переждать спад и дождаться, пока вырастет спрос. К сожалению, далеко не все застройщики придерживались долгосрочной стратегии ведения бизнеса, поэтому сегодня некоторые вынуждены предпринимать экстренные меры для генерации денежного потока. В результате мы видим примеры откровенного демпинга, когда девелоперы снижают маржинальность до нулевой отметки в надежде компенсировать потерянную прибыль после восстановления спроса. Однако в итоге такие решения чаще всего оказываются безответственными: собрав спрос путем скидок, застройщик не думает о том, на какие средства он будет завершать строительство. Из-за таких застройщиков под ударом находится вся строительная отрасль, ведь даже банкротство небольшого проекта может подорвать доверие к ней со стороны дольщиков, что еще больше усугубит и без того непростую ситуацию.

— Существуют ли какие-то методы борьбы с такими безответственными компаниями?

— На протяжении последнего года меры властей в девелоперской отрасли были направлены преимущественно на контроль деятельности застройщиков. И сейчас можно однозначно сказать, что с ужесточением закона № 214-ФЗ неблагонадежные застройщики и небольшие компании будут уходить с рынка. По всей видимости, со временем на рынке должны остаться только крупные игроки. Однако в данном случае также стоит вопрос об их благонадежности. Пример СУ-155 показывает, что даже компания с огромным опытом и историей все равно может рухнуть. Поэтому в целом надежность застройщиков будет расти, однако не стоит надеяться на то, что в одночасье покупатель сможет расслабиться. Проверять девелопера при покупке жилой недвижимости, да и нежилой тоже, нужно будет всегда.

— То есть данный закон, к сожалению, все-таки не панацея для дольщиков?

— В данный момент к 214-ФЗ еще очень много вопросов. Пока на уровне обсуждения находятся по большей части инициативы, направленные на помощь обманутым дольщикам, а не превентивные меры, ограничивающие деятельность небольших компаний. В частности, речь идет о едином компенсационном фонде, в который застройщик по аналогии с системой обязательного страхования должен будет перечислять обязательные взносы, предназначенные для возмещения ущерба дольщикам в проблемных проектах.

Поддержка и контроль строительной отрасли, безусловно, необходимы рынку. Однако важно знать меру и не допустить резкого ухода из бизнеса сразу большого количества застройщиков.

Ведь порой даже добросовестные девелоперы сталкиваются с проблемами. К примеру, речь идет о сложностях, связанных с получением разрешительной документации для ввода в  эксплуатацию по завершении строительства. Если раньше согласование в Подмосковье проходило на уровне администрации района, то сейчас требуется одобрение уже на уровне области. На протяжении всего прошлого года новая форма взаимодействия застройщиков и властей только налаживалась, что приводило к сбоям в работе. Были случаи, когда дольщики не получали ключи вовремя, потому что уже готовая жилая недвижимость не была введена в эксплуатацию именно по причине бюрократических проволочек. Да, сегодня процесс согласования и получения разрешительных документов более регламентирован, чем раньше, но все равно на него уходит много времени. Таким образом, необходимо не только ужесточать 214-ФЗ, но и идти навстречу добросовестным девелоперам.

— А недобросовестных дольщиков в ситуации кризиса стало меньше или больше?

На мой взгляд, риск появления «однодневок» на девелоперском рынке сейчас минимален, поскольку сегодня определенно не лучший момент для их выхода на рынок. На фоне кризиса таким компаниям будет непросто победить в борьбе за покупателя: люди сейчас очень внимательно относятся к выбору застройщика и проекта, голосуя рублем за добросовестность и опыт. Вместе с тем времена, когда девелоперский бизнес показывал сверхприбыль, давно прошли. Платежеспособность населения падает, большинство проектов дают невысокую доходность, несравнимую с докризисными показателями. Банки предъявляют к компаниям жесткий андеррайтинг, поэтому вероятность получения проектного финансирования на выгодных условиях минимальна. Вести же строительство хотя бы на первых этапах исключительно на собственные средства под силу только крупнейшим игрокам рынка, компаниям-однодневкам нести такие траты нет смысла. 

Светлана Шмакова
Светлана Шмакова
вице-президент ГК «САПСАН»
Оценить публикацию:
Ваша оценка будет первой!
комментарии
Сообщений: 0
Загрузка...