Анализ рынка недвижимости: покупатель становится исчезающим видом

комментарии
Мария Литинецкая
Фото: Мария Литинецкая
управляющий партнер «Метриум Групп»

Редакция портала «Постфактум» продолжает обсуждать с экспертами особенности функционирования рынка недвижимости в период кризиса. Сегодня на наши вопросы отвечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

— Мария, как вы полагаете, в каких условиях застройщикам выгоднее и удобнее вести бизнес: на кризисном рынке или в условиях стабильности?

— Выгоднее всего вести бизнес в условиях «бума»: когда растет покупательский спрос, а вместе с ним и цены. В 2000-е годы доходность строительства в среднем достигала 50–60%, а в отдельных наиболее ликвидных проектах — до 100%. Теперь же анализ рынка недвижимости свидетельствует о том, что данный показатель упал до 15–20%, и такие значения становятся критическими для многих девелоперов. С одной стороны, на строительный бизнес оказывает давление рост издержек: с начала кризиса увеличилась цена на строительные материалы (которые составляют 2/3 от суммы всех затрат проекта). Расходы на рекламу в связи с ожесточенной конкуренцией выросли на 20%. У отечественных девелоперов по-прежнему нет доступа к дешевому и долгосрочному кредитованию, из-за чего строительство обходится еще дороже. С другой стороны, сужаются возможности реализации уже построенных рекордных объемов жилья, так как значительно снизился платежеспособный спрос. То есть складывается ситуация, когда остались покупатели с самыми маленькими бюджетами, да и за тех еще нужно побороться. А если снижать цены уже невозможно, то приходится вкладывать в качество, что ведет к дополнительным расходам. В таких условиях с рынка уходят не только малые и неустойчивые застройщики, но даже крупнейшие девелоперы федерального масштаба вроде «СУ-155». 

Какие меры применяют застройщики, чтобы оставаться в бизнесе в такое сложное время?

— Самый очевидный путь — скидки и дисконтные акции. По сути, это продолжение политики снижения цен. Сейчас в 92% проектов жилья массового сегмента застройщики предоставляют дисконты, средний размер которых составляет 5–6%. В отдельных случаях девелоперы прибегают к демпингу и предлагают значительные скидки в размере 10–20%. Помимо дисконтов, получила широкое распространение рассрочка. К примеру, в ЖК «Новый Зеленоград» можно получить рассрочку на два года под 1% от остатка долга.

Еще один путь сохранения покупательского интереса — снижение бюджета покупки. В условиях, когда покупатель стремительно теряет платежеспособность, ему нужно предложить продукт по карману. Поэтому во многих проектах стали появляться микроапартаменты и малометражные «однушки» площадью менее 30 кв. м, стоимость которых не больше 2,5–3,5 млн рублей. Именно они сейчас стали самым доступным жильем, пользующимся спросом у покупателей.

Наконец, многие застройщики решили попробовать себя в новых рыночных нишах или локациях, где прежде еще не работали. К примеру, корпорация Barkli, которая зарекомендовала себя на рынке элитного жилья в Москве, вышла на рынок с проектом комфорт-класса в Новой Москве, а группа компаний «Мортон», ранее возводившая новостройки в основном в Подмосковье, запустила в 2015 году сразу три проекта в Москве.

— Иногда можно услышать реплики горожан, что, воспользовавшись ситуацией, застройщики повысили цены на квартиры. Так ли это?

— У текущего кризиса пока что один выгодоприобретатель — это покупатель недвижимости массового сегмента. За прошедший год стоимость квадратного метра сократилась на 11,3% (до 141 тыс. рублей), и сегодня, чтобы купить однокомнатную квартиру в московской новостройке данного сегмента, достаточно 3,3 млн рублей. Поэтому представление о том, что застройщики повышают цены, «пользуясь ситуацией», не соответствуют действительности. Наоборот, девелоперы выводят на рынок новые проекты по сниженным ценам, чтобы завоевать покупателя, который ориентируется на свои скромные бюджетные возможности.

Вместе с тем нужно понимать, что рынок покупателя сложился под влиянием негативных для самих клиентов экономических факторов: падения уровня дохода и роста вероятности сокращения на работе. В таких условиях им приходится откладывать решение квартирного вопроса в долгий ящик или ориентироваться на самые бюджетные варианты. Как следствие — покупатель на рынке становится «исчезающим видом», за которым девелоперу еще нужно «поохотиться», и в текущей ситуации повышение цен равносильно самоубийству для девелоперского проекта. 

Мария Литинецкая
Мария Литинецкая
управляющий партнер «Метриум Групп»
Оценить публикацию:
Ваша оценка будет первой!
комментарии
Сообщений: 0
Загрузка...