Недвижимость от застройщика: на реализацию КОТ решаются только надежные девелоперы

комментарии
Эмиль Захаряев
Фото: Эмиль Захаряев
управляющий партнер Московского строительного холдинга «Rezidential Group»

Чем такие проекты могут быть интересны покупателям, желающим приобрести недвижимость от застройщика?

С какими сложностями сталкиваются девелоперы? На вопросы портала «Постфактум» отвечает управляющий партнер московского строительного холдинга Rezidential Group Эмиль Захаряев.

― Эмиль, для начала давайте разъясним читателям, что такое комплексное освоение территорий.

― Если говорить кратко, то под комплексным освоением территории (КОТ) понимается такой инвестиционный проект застройки, где продаваемая площадь квартир превышает 100 тысяч кв. м. Соответственно минимальный размер территории, на которой возводят такие комплексы, составляет 8‒10 га. Девелоперы создают современные жилые микрорайоны с развитой инфраструктурой: торговыми центрами, школами, детскими садами, паркингами, физкультурно-оздоровительными комплексами, поликлиниками, деловыми центрами и другими объектами. В среднем столь масштабные жилые комплексы возводят в течение 5‒6 лет.

Если говорить об архитектурных особенностях таких проектов, то отмечу, что все здания обычно строятся в рамках единой стилистической концепции. Разрабатывается и общий проект благоустройства территории, который может объединять условно разрозненные очереди строительства жилого микрорайона.

― Какова доля КОТ в Москве и Подмосковье? Жилье какого класса строят в рамках таких проектов?

― Сегодня таких проектов в Московском регионе около 40, они составляют 10‒15% от общего числа новостроек. В то же время суммарная доля недвижимости в таких жилых комплексах достигает 40‒50% от всего предложения. Этот сегмент является таким емким, прежде всего, из-за своего масштаба.

Комплексная застройка в основном предполагает возведение домов комфорткласса. Если говорить о жилом комплексе «Пироговская ривьера», который наша компания строит в Мытищинском районе Подмосковья, то мы выбрали этот класс жилья, потому что он хорошо вписывается в концепцию КОТ и позволяет создавать комфортную и экологичную среду для проживания. Однако на рынке есть примеры, когда в рамках проектов комплексной застройки возводят микрорайоны бизнес-класса. Таким, например, является жилой комплекс, который строится в Москве на территории бывшего завода ЗИЛ.

― В чем главные особенности КОТ для жильцов?

― Одно из главных преимуществ покупки недвижимости от застройщика в таком проекте ― это надежность. На реализацию масштабных жилых комплексов решаются только те девелоперы, у которых имеется достаточно высокий объем собственных средств или кредитная линия от крупного финансового партнера. В этом случае на вопрос «достроят ли?» всегда можно дать положительный ответ. Новый микрорайон возведут даже в том случае, если в какие-то периоды времени спрос на рынке будет нестабильным.

― Согласны ли вы с тем, что главным достоинством КОТ является единый проект развития целого микрорайона или квартала? В чем вообще плюсы таких проектов?

― Да, преимущество проектов комплексного освоения территорий заключается в единой градостроительной концепции застройки. Все крупные жилые комплексы возводятся в районах с хорошей транспортной доступностью, неподалеку от крупных городских агломераций или непосредственно в них. Так, в Подмосковье подобные проекты чаще всего реализуются в рамках централизованного развития городов.

Среди достоинств проектов КОТ также можно назвать комплексный подход к строительству транспортной инфраструктуры. Застройщики компактных проектов часто сталкиваются с трудностями при согласовании и проектировании новых дорог для будущих жителей. В то же время с представителями компаний, которые возводят крупные жилые микрорайоны, чиновники более охотно ведут диалог. Например, в ЖК «Пироговская ривьера» уже согласован проект строительства автомобильной дороги «Осташковское шоссе ― д. Ульянково», который улучшит транспортную ситуацию в локации.

― Среди минусов КОТ эксперты называют несогласованность между местными властями и застройщиками, в частности по поводу того, кто должен строить тот или иной социальный объект. Так ли это? И какова ситуация с социальной инфраструктурой в вашем проекте?

― Такие проблемы возникают у застройщиков, которые считают строительство социальной инфраструктуры дополнительной статьей расходов. У руководства нашей компании совершенно другая позиция по этому вопросу. В ЖК «Пироговская ривьера» социальные объекты рассматриваются как важный компонент высокого качества жизни и один из факторов привлечения покупателей. 

Для будущих жителей комплекса мы предусмотрели всю необходимую инфраструктуру. В рамках проекта будут построены детские сады, школа, физкультурно-оздоровительный комплекс с 50-метровым бассейном олимпийского стандарта, две поликлиники, торгово-развлекательный центр с кинотеатром и многие другие объекты. Поскольку микрорайон находится на берегу Пироговского водохранилища, мы также планируем благоустроить часть береговой линии и создать пляж, пристань для серфинга и рыбалки.

― Недостатком КОТ также считается длительный период подготовительных работ на новых участках земли и сложности во взаимоотношениях с поставщиками электроэнергии, отопления, воды. Что вы скажете об этом?

― Для реализации крупных проектов, действительно, требуется серьезная подготовка. К примеру, в рамках нашего проекта возникла необходимость переноса линий электропередач, которые пересекают участок застройки. Мы обсуждали этот вопрос с администрацией Мытищинского района, градостроительным комитетом Московской области и Министерством имущественных отношений. В итоге он был успешно решен: одна линия будет перенесена за границу застраиваемого участка, а другие ― закопаны под землю.

― Отличаются ли средние цены на квартиры в КОТ от цен в индивидуальных проектах? Где у покупателя больше шансов сэкономить, приобретая недвижимость от застройщика?

― На рынке есть такие проекты комплексного освоения территорий, где стоимость жилья значительно ниже среднерыночной. При этом цены на жилье в некоторых локациях обновляют исторические минимумы за несколько лет. Но бывает и так, что стоимость квартир в домах комплексной застройки выше, чем в компактных проектах. Если вы стремитесь сэкономить при покупке недвижимости от застройщика, стоит обратить внимание на масштабные проекты, но при этом следует учитывать все факторы, влияющие на формирование цен на жилье. Например, в некоторых проектах КОТ в Новой Москве, не обладающих какими-либо достоинствами, цены на квартиры значительно выше, чем в аналогичных проектах Подмосковья. В этом случае большую роль играет привязка цены к среднерыночному значению, характерному для столицы. 

― Как кризис отразился на строительстве КОТ? Каковы, на ваш взгляд, перспективы таких проектов?

 Главное проявление кризисных явлений на рынке недвижимости  заметное снижение платежеспособного спроса. Об этом говорят как представители крупных компаний с большими портфелями объектов, так и средних, которые возводят компактные жилые комплексы. При этом большой масштаб застройки заставляет девелоперов постоянно поддерживать активный спрос на квартиры, порой даже без учета сезонности.

Сейчас руководство многих компаний пересматривает графики реализации проектов в сторону уменьшения количества корпусов, которые будут строиться одновременно. Раньше, в фазе активного спроса, почти все девелоперы продавали одновременно по три-четыре многоэтажных корпуса. Сегодня чаще всего квартиры продаются только в одном корпусе, причем либо на самой ранней стадии строительства (фундамент, монтаж нижних этажей), либо на стадии высокой готовности. Это позволяет компаниям более оперативно управлять клиентским спросом. Кроме того, покупателям недвижимости от застройщика предлагают выбирать из небольшого количества квартир, и у них создается впечатление ограниченности предложения. Все это стимулирует клиентов к совершению покупки. 

Эмиль Захаряев
Эмиль Захаряев
управляющий партнер Московского строительного холдинга «Rezidential Group»
Оценить публикацию:
Ваша оценка будет первой!
комментарии
Сообщений: 0
Загрузка...