Особенности поведения проблемных застройщиков

комментарии
Мария Литинецкая
Фото: Мария Литинецкая
управляющий партнер «Метриум Групп»

Читатели портала «Постфактум» часто спрашивают, по каким особенностям поведения на рынке можно «вычислить» проблемного застройщика.

Ведь изучая форумы с отзывами о строительных компаниях, как правило, потенциальный покупатель натыкается в основном на негатив ― довольные клиенты редко находят время, чтобы выразить свою благодарность. Управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая дала советы о том, как составить для себя более-менее объективную картину о застройщике.  

― Мария, на каких ресурсах можно найти данные о проблемных застройщикахМосквы и Московской области 2016 году, чтобы потенциальному покупателю быть уверенным в выборе строительной компании?

― Сегодня существует масса различных источников информации о деятельности застройщика.

В первую очередь необходимо обратиться к официальным ресурсам государственных органов в сфере строительства. Департамент строительства г. Москвы публикует на своем сайте список проблемных объектов. Следует изучить данный список и выяснить, не принадлежит ли один из них выбранной вами строительной компании. Также реестр проблемных застройщиков региона размещает на своем сайте Министерство строительства Московской области.

Второй источник информации ― официальный сайт девелопера. Здесь можно найти сведения о государственной регистрации фирмы, лицензию, а также данные о финансовом состоянии компании. Это первичные документы, которые позволят удостовериться хотя бы в том, что рассматриваемый девелопер ― не просто контора с вывеской, а существующее в правовом поле юридическое лицо. Помимо этого, по каждому проекту должны быть опубликованы разрешения на строительство и проектные декларации. Кроме того, на официальном сайте застройщики размещают информацию о ранее завершенных проектах. И чем больше таких проектов было, тем больше вероятность того, что застройщик похвастается ими на своем сайте. Наличие большого числа проектов, как правило, говорит о надежности девелопера.

Следующий источник информации ― форумы проектов. На них клиенты строительной компании делятся информацией и соображениями о проекте, в который они вложили деньги или собираются это сделать. Конечно, такой источник нельзя назвать абсолютно достоверным, но на форуме можно понять общее настроение людей или узнать какие-то неприглядные факты, о которых вам не скажет ни сам девелопер, ни менеджеры.

Еще один ценный источник данных ― публикации в СМИ. Чтобы увидеть историю компании за последние годы, достаточно забить в поисковых системах (или их новостных агрегаторах) ее название. Если компания, скажем, когда-либо затягивала сроки сдачи домов, то, скорее всего, об этом сообщали или писали. Не стоит забывать и о самих владельцах фирмы: возможно, их имена будут фигурировать в публикациях, прямо не связанных со строительной отраслью, но по которым можно понять, что у этих бизнесменов проблемы (к примеру, судебные тяжбы, конфликты с партнерами по бизнесу или властями и т. п.).

А можно ли вычислить потенциальных проблемных застройщиков по стоимости жилья в предлагаемых ими проектах?

― Безусловно, прямое снижение цен в большинстве проектов ― это главный сигнал возможных проблем у девелопера. Таким образом застройщик пытается привлечь в сжатые сроки как можно больше клиентов, чтобы получить от них деньги и покрыть расходы. Менее экстремальный, но также негативный признак ― отсутствие повышения цен в строящихся проектах. Обычно за время строительства жилого комплекса стоимость квадратного метра в нем увеличивается на 20‒25%. Если в проектах девелопера цены не растут ― значит, спрос на его квартиры низкий, и вскоре это может обернуться проблемами. Наконец третий признак ― большие скидки. Сегодня в 91% новостроек Москвы предлагаются скидки, однако их средний размер не превышает 5‒6%. Если же девелопер объявляет о дисконтах от 10% и выше, то это, скорее всего, говорит о том, что продажи идут с большим трудом.

Какие вопросы нужно задать менеджерам по продажам в офисе строительной компании, чтобы убедиться, что дела у застройщика идут хорошо?

― Следует задавать вопросы, требующие четкого ответа, к примеру: сколько этажей было построено за квартал? Почему переносится срок сдачи? Сколько квартир уже реализовано? Как повышаются цены в рамках проекта? Менеджеры должны обладать всей информацией по проекту, поэтому непрямые, уклончивые ответы, скорее всего, будут свидетельствовать именно о неприглядной правде, а не о незнании.

При встрече с менеджерами необходимо попросить продемонстрировать все необходимые документы (разрешение на строительство, проектные декларации, свидетельство о праве собственности на землю или аренды). Если какие-то из документов не предоставляются, есть большая доля вероятности, что остаются неурегулированные с властями вопросы.

Бывают случаи, когда у застройщика резко меняется рекламная стратегия. Некоторые игроки рынка считают, что это настораживающий признак. Вы согласны с такой точкой зрения?

 ― Здесь надо смотреть, насколько меняется стратегия, что конкретно происходит. Поскольку реклама является дорогим удовольствием, ее уменьшение или вовсе отсутствие свидетельствует о недостатке бюджета, а значит, и о финансовых проблемах девелопера. Особенно это справедливо для текущей ситуации, когда острая конкурентная борьба заставляет девелоперов повышать рекламные бюджеты и выходить со своими объявлениями на нетрадиционные для данного бизнеса каналы распространения, к примеру, телевидение.

Является ли смена генподрядчиковв проектах свидетельством начавшихся проблем?

― Действительно, иногда девелоперы разрывают отношения с подрядчиком, к примеру, чтобы сэкономить, подыскав менее дорогого поставщика услуг. Конечно, это плохой признак. Однако ситуация может быть более сложной: иногда генподрядчики оказывают некачественные услуги и с ними приходится расставаться либо они сами могут стать банкротами.  

Мария Литинецкая
Мария Литинецкая
управляющий партнер «Метриум Групп»
Оценить публикацию:
Ваша оценка будет первой!
комментарии
Сообщений: 0
Загрузка...