В поисках утраченного: выгодная инвестиция на стагнирующем рынке

комментарии
Игорь Петров
Фото: Игорь Петров
генеральный директор «E3 Investment»

В условиях затянувшегося кризиса проблема, куда инвестировать, приобретает все большую остроту. Если раньше можно было, не особо задумываясь, вложить свободные средства в недвижимость и через год-два получить приличную прибыль, то теперь многие эксперты настоятельно советуют использовать другие финансовые инструменты. «Что предпочесть в сегодняшних экономических реалиях: банковский депозит или инвестиции в недвижимость?» — с таким вопросом редакция портала «Постфактум» обратилась к генеральному директору E3 Investment Игорю Петрову.

— Игорь, если задаться вопросом, куда вложить инвестиции, и сравнить депозит в банке и вложение денег в недвижимость в ситуации экономического кризиса, то в какую сторону склонится чаша весов?

— По нашим наблюдениям, за два последних года спрос на новостройки упал на 30%, соответственно снизилась и доходность вложений. Тем не менее денежные инвестиции в стройку для дальнейшей перепродажи объекта по-прежнему более выгодны, чем классические банковские депозиты. Банковские ставки по депозитам не превышают уровня инфляции на 1–3%, в отличие от недвижимости, где все не так однозначно.

Мы оперируем данными, согласно которым рынок жилья находится в стагнации и динамика цен на новостройки в ближайшие год-два будет колебаться около нуля: возможен рост от текущих значений на несколько процентов, но возможны и небольшие просадки. На сложном стагнирующем рынке цены по классам и типам жилья могут показывать разнонаправленную динамику, например в одном районе вырасти, в другом — снизиться. В целом, отсутствие роста цен в сфере недвижимости делает один из самых популярных видов денежных инвестиций — покупку недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду — малопривлекательным. Доходы от арендных платежей по сравнению со стоимостью квартиры (или коммерческого помещения) в настоящий момент в годовых не покрывают даже уровня инфляции. Например, приобретя за 4,5 млн рублей квартиру для сдачи в аренду, за год от жильцов можно получить в среднем не более 400 тыс. рублей, что не превышает 8% годовых на вложенную сумму. По данным аналитического отдела E3 Investment, для большинства сдаваемых в аренду квартир отношение их цены к размерам получаемых за год доходов позволяет рассчитывать лишь на 5–7% годовых. Не стоит забывать и о затратах на ремонт, мебель, бытовую технику.

Выходит, инвестиция денег в покупку готовой квартиры для сдачи в аренду сейчас принесет меньше доходности, чем процент от банка. А что по новостройкам?

— Доходность инвестиций в новостройки тоже сократилась. В прошедшие изобильные для рынка недвижимости годы можно было говорить о повышенной доходности при покупке новостройки «на котловане»: первая составляющая была обусловлена разницей между ценой покупки в период строительства и продажи в готовом доме, а вторая — зависела от общего уровня прироста цен на недвижимость и конечном итоге плюсовалась к первой! Сейчас, когда второй составляющей доходности не стало, а в неудачных районах прирост цен может оказаться отрицательным и понизить общую доходность, мы фиксируем средний по рынку Москвы и Подмосковья уровень доходности при покупке квартиры в стройке и перепродаже в готовом доме на уровне 18% годовых. Например, по расчетам аналитиков E3 Investment, купив квартиру на самой начальной стадии строительства за 2,5 млн рублей, после двух лет строительства в готовом доме эту квартиру можно реализовать за 3,3–3,4 млн. Это усредненный показатель, в зависимости от индивидуальных характеристик объекта прирост стоимости может составлять и 5–10% годовых, и 30%. Существуют и определенные риски: финансовые трудности девелоперов могут затянуть сроки строительства. Однако рано или поздно дом все равно сдадут, а цены на недвижимость в долгосрочной перспективе отыграют временный спад. Именно поэтому вложение денег в недвижимость представляется выгодным инструментом долгосрочного инвестирования. Деньги же с банковского депозита можно снять в любой момент — что делает этот вид инвестирования популярным у массового потребителя, хоть и менее доходным.

 — Тем не менее денежные инвестиции в недвижимость традиционно считаются наименее доступным способом получения дохода из-за высокого порога входа, то есть стоимости покупки квартиры.

— Не стоит забывать, что почти любую недвижимость можно купить в кредит. Инвестиции в новостройки с использованием ипотеки могут показать более высокую доходность: здесь также может быть актуален принцип кредитного плеча и использования заемного капитала при инвестировании. Однако всегда следует помнить, что в условиях стагнации цен на недвижимость и увеличения среднего срока строительства новостроек ошибка с выбором объекта при использовании кредитного плеча может привести инвестора к убытку. Еще одним способом вложить деньги в недвижимость ограниченными средствами являются различные паевые фонды и программы коллективных инвестиций. Они позволяют инвестировать в жилье небольшие суммы, а также воспользоваться опытом профессиональной управляющей компании.

— О каких рисках следует помнить при инвестировании в недвижимость?

— При выборе инвестиционной квартиры необходимо тщательно проанализировать репутацию застройщика, чтобы нивелировать риск долгостроя. Необходимо скрупулезно оценить проект с точки зрения транспортной доступности и наличия инфраструктуры, обдуманно подойти к выбору локации ЖК: в некоторых районах наблюдается прирост, а в некоторых — снижение общего уровня цен. Но повторюсь, даже при временном падении спроса и стагнации цен недвижимость рано или поздно все равно отыграет свою реальную стоимость.

В какие объекты сейчас инвестировать выгоднее всего?

— Если говорить об объектах недвижимости, инвестиции куда наиболее выгодны, то наши инвесторы традиционно выбирают студии и «однушки», поскольку потом их легко перепродать или же сдать в аренду. Сейчас набирают популярность и квартиры формата «евродвушка». Ликвидность инвестиционной квартиры, прежде всего, зависит от следующих факторов: инфраструктура, транспортная доступность, отсутствие переизбытка предложений в новостройках в данной локации. Кроме того, необходимо помнить и о точках роста на стагнирующем рынке недвижимости — именно они сейчас являются источником самых выгодных инвестиций. Рекомендую обратить внимание на курортную недвижимость и апартаменты.

 — Как, по-вашему, могут измениться цены на недвижимость в ближайшие годы?

— Объем спроса и цены на недвижимость, прежде всего, определяются уровнем доходов населения, которые в свою очередь критически зависят от положения дел в экономике и уровня цен на энергоносители — основной товар российского экспорта и источник денежных поступлений для экономики. При стабилизации цен на нефть в районе 50 долл. за баррель и укреплении рубля спрос на недвижимость постепенно начнет расти после 2017 года. В 2016 году мы не прогнозируем рост цен и спроса. Через несколько лет, если более-менее восстановится платежеспособность населения, произойдет новый виток роста цен на жилье, поскольку сейчас многие застройщики откладывают реализацию новых проектов. Рано или поздно спрос превысит предложение, и это приведет к повышению стоимости квадратного метра. Таким образом, в новых экономических реалиях мы рекомендуем частным инвесторам не затягивать с принятием решений.

Игорь Петров
Игорь Петров
генеральный директор «E3 Investment»
Оценить публикацию:
Ваша оценка будет первой!
комментарии
Сообщений: 0
Загрузка...